Sélectionner une page

Promotion Immeubles de bureaux

Promotion de logements

Promotion entreprôts, stockage

GARANTIE FINANCIÈRE D’ACHÈVEMENT PROMOTEUR IMMOBILIER

entreprises dans la promotion immobilière

logements construits en 2014

La garantie achèvement est une des problématiques principales des promoteurs. Nous accompagnons les entreprises du secteur de la promotion immobilière pour l’ensemble de leurs besoins d’assurances:

  • l’obtention de la garantie financière d’achèvement obligatoire depuis 2015
  • la négociation du pack d’assurances techniques incluant la DO, la CNR, la TRC et la RC

Nos solutions incluent aussi les autres problématiques assurantielles rencontrées par les promoteurs:

  • en garantie financière: la GPE– garantie de paiement des entreprises, la GFA VRD – garantie d’achèvement des VRD, la garantie d’indemnité d’immobilisation de terrain
  • en assurances techniques: l’assurance RC décennale, l’assurance RC du lotisseurs et aménageur foncier

DEVIS GRATUIT SANS ENGAGEMENT

Confiez-nous votre projet

CLIQUEZ ICI

VOS CONTRATS EN 3 ÉTAPES: simple, souple et rapide

T

ETAPE 1

Pré-requis pour la Garantie achèvement – GFA

  • un taux de précom supérieur à 50 % ou prévisionnel avant début des travaux
  • un taux d’apport en fonds propres (ou dation) supérieur à 5% du prix de vente TTC
  • un plan de trésorerie mensualisée détaillé sans impasse financière
  • la capacité à apporter des contre garanties (cautions personnelles ou holding)
  • le nantissement des parts sociales de la structure ad hoc portant le projet est souvent requis
  • la mise en place d’un compte bancaire centralisateur
  • le maintien des fonds propres soit jusqu’à la fin du projet (ou retrait selon un plan défini et validé par le garant)

ETAPE 2

Prérequis pour la DO, CNR, TRC, RC

  • compléter le questionnaire online
  • présenter un PC purgé du recours des tiers
  • présenter les PV d’affichage
  • contracter un architecte pour la conception & PC (sauf pour maison < à 300 KE)
  • contracter un archi ou maître d’oeuvre pour coordonner les travaux sauf pour maison < à 300 KE)
  • contracter un contrôleur technique (sauf pour travaux < à 500 KE)
  • contracter un géotechnicien (étude de sol G2 AVP au minimum)
  • contracter un Bureau d’étude technique (RT 2012)
  • contracter un Bureau d’étude béton (si > à 3 étages)
  • contracter des entreprises de construction assurées en décennale pour leurs lots, à la date de l’ouverture du chantier (DOC)
l

ETAPE 3

Choix de l’assureur et Mise en place du dossier

  • choix de la meilleure offre (minimum 3 offres proposées)
  • signature du bon pour accord
  • signature des contrats
  • signature de la fiche information & conseil
  • paiement de le prime à l’assureur
  • envoi des originaux par la poste

POURQUOI FAIRE APPEL À NOS SERVICES ?

%

Taux de réussite

Nombre d'opérations de promotion actuellement à l'étude dans nos services

Un accès large au marché

Un accès direct au marché français et au marché des Lloyds

b

Un seul dossier

Vous constituez UN SEUL et unique dossier. Nous consultons tous nos partenaires.

Les meilleurs tarifs

Nos partenaires proposent des tarifs très compétitifs et stables

i

Devis gratuit et sans engagement

Transparence totale: aucun frais de courtage ni de gestion

Réactivité

Nos partenaires s’engagent à revenir vers vous sous 3 jours ouvrés

Les garanties

Les contrats proposés sont spécialement conçus par des spécialistes pour vos activités

NOS OFFRES GAGNANT-GAGNANT

Pack Financier

GFA seule
0,4% à 2% /du PDV TTC
  • analyse, conseil, montage du dossier
  • présentation, négociation avec nos partenaires
  • remise de 1 offre au minimum
  • aucun frais de gestion
  • frais de courtage (à prévoir pour les dossiers < à 1 ME)
  • offre en assurance dommage ouvrage: minimum 3 offres
  • offre en assurance CNR: minimum 3 offres
  • offre en RC Promoteur: minimum 3 offres
  • offre en assurance TRC: minimum 3 offres
DEVIS GRATUIT

Pack Technique

DO + Décennale CNR + TRC + RC
de 1,3% à 3%/coût de construction TTC
  • analyse, conseil, montage du dossier
  • présentation, négociation avec nos partenaires
  • remise de 1 projet GFA
  • aucun frais de gestion
  • frais de courtage
  • offre en assurance dommage ouvrage: minimum 3 offres
  • offre en assurance CNR: minimum 3 offres
  • offre en RC Promoteur: minimum 3 offres
  • offre en assurance TRC: minimum 3 offres
DEVIS GRATUIT

+ D’INFOS SUR LA GARANTIE FINANCIERE ACHEVEMENT

Obligations du promoteur en matière d’assurances

Le promoteur immobilier agit pour le compte de ses futurs acquéreurs. Il est donc le maître d’ouvrage des bâtiments qu’il fait construire et qu’il commercialise. A ce titre, il est soumis à diverses obligations d’assurances afin de protéger les acquéreurs mais qui lui permettent également de se protéger lui-même. La loi « Spinetta », du 4 janvier 1978, le contraint notamment à souscrire à une assurance dommages-ouvrage (DO) dès lors que les travaux pourraient jouer sur l’intégrité du bâtiment, qu’il s’agisse d’une construction neuve, d’une rénovation, d’une restructuration ou d’un agrandissement. Celle-ci permet le financement, sans recherche préalable de responsabilités, des réparations liées à des dommages affectant la structure du bâtiment, le rendant alors inhabitable, impossible à utiliser de façon dite normale ou en compromettant la solidité. Elle permet une garantie de 10 ans à compter de la date de réception des travaux puisqu’elle concerne les dommages couverts par la garantie décennale (obligatoire pour les constructeurs, architectes…). Ne pas satisfaire à l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage c’est s’exposer au risque de sanctions pénales pour le maître d’ouvrage. 

Le promoteur immobilier est également dans l’obligation de souscrire à une Garantie Financière Achèvement (GFA). Cette garantie est rendue obligatoire par l’Article L.261-1 et les articles suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) dans le cadre de programmes à usage d’habitations, la DO ne couvrant pas le non achèvement des travaux. Cela concerne notamment les immeubles collectifs ou encore les groupements de maisons individuelles (lotissements). Il est obligatoire de souscrire à la garantie d’achèvement pour une VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) comme pour une VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) ou encore pour les VRD (Voiries et Réseaux Divers). Cette garantie est cependant facultative dans le secteur libre, c’est-à-dire en ce qui concerne la promotion de bureaux et les commerces. Elle peut tout de même être exigée par l’acheteur, ce qui est généralement le cas. Elle est alors souscrite dans la majorité des cas par les promoteurs immobiliers. Ne pas respecter cette obligation pour les programmes à usage d’habitations empêchera alors l’obtention de crédits ou bien même de permis de construire pour le promoteur. 

Obtention de la garantie d’achèvement

La souscription à la garantie d’achèvement doit être faite avant le démarrage des travaux. Généralement au même moment que la souscription à l’assurance dommages ouvrage. Ses garanties couvrent alors le risque de non achèvement de l’ouvrage jusqu’à la Déclaration d’Achèvement de Travaux (DAT).
De nombreux documents sont à fournir par le promoteur afin de pouvoir bénéficier de la GFA. Il est par exemple demandé de donner des éléments comme les statuts et K Bis de la structure abritant l’opération, le titre de propriété du terrain, le bilan financier prévisionnel de l’opération, une liste des intervenants et entreprises prévus ou encore un planning de trésorerie pour l’instruction du dossier.
Certaines contraintes conditionnent l’obtention d’une GFA pour les promoteurs, ceux-ci peuvent également influencer le tarif de la prime à payer. Ainsi, l’expérience du promoteur joue un rôle déterminant, si celui-ci est considéré comme trop jeune, il peut être dans l’obligation de satisfaire à certaines conditions comme l’accompagnement technique. Il est généralement demandé au promoteur d’avoir pré-commercialisé 50% de son projet immobilier pour que la GFA soit obtenue. Pour obtenir la GFA, le promoteur immobilier doit également apporter à son opération un minimum de 5% du coût de construction sur ses fonds propres, disposer d’une caution solidaire et présenter un plan de trésorerie détaillé prouvant l’absence d’impasses financières. De même, il est commun que le promoteur soit contraint au nantissement du terrain, de parts de la structure de promotion ou de stocks invendus. Dans ce cas, si le promoteur ne satisfait pas à ses engagements d’achèvement, ces derniers pourront être vendus par le garant.
Une prime unique est à verser par le promoteur immobilier pour obtenir la GFA. Cette prime couvre alors le risque de non achèvement jusqu’à la date de livraison prévisionnelle et doit être réglée dès la mise en place de la garantie. Son montant est variable selon le type d’opération mais également selon l’expérience du promoteur notamment. Généralement le tarif de la prime représente 0,5 à 1,5% du chiffre d’affaire généré par l’opération.

Définition et avantages de la garantie financière d’achèvement

 

La garantie d’achèvement a pour but de protéger les acquéreurs en leur garantissant le financement de l’achèvement de leur bâtiment en cas de défaillance du promoteur. Elle offre ainsi à l’acquéreur la garantie d’achèvement des travaux. La GFA couvre alors le risque de défaillance du promoteur immobilier (maître d’ouvrage) qui empêcherait la poursuite de la construction. Elle permet donc une couverture jusqu’à la Déclaration d’Achèvement des Travaux (DAT). Les acquéreurs du programme à usage d’habitations bénéficieront alors du versement, par le tiers faisant office de garant, des sommes nécessaires à l’achèvement de leur immeuble ou de leurs maisons. Le vendeur du terrain bénéficie lui aussi de la GFA dans le cas où le paiement se fait par attribution de lots (dation) dans le programme à construire.
Le promoteur se doit donc de prouver aux acquéreurs qu’il bénéficie d’une garantie d’achèvement en leur présentant un contrat de réservation stipulant la souscription de la garantie. Il doit être précisé dans l’avant-contrat et dans l’acte définitif de vente si la caution du promoteur est intrinsèque ou extrinsèque. De cela dépend l’étalement des paiements pour l’acquéreur. Ainsi si la garantie est extrinsèque, le promoteur ne peut demander aux acquéreurs plus de 35% du prix de vente une fois les fondations terminées, 70% une fois le gros œuvre achevé et la toiture posée, 95% à l’achèvement de l’immeuble et les 5% restant ne seront reversés qu’après l’acceptation de la construction par les propriétaires.
La GFA a de nombreux avantages pour tous les acteurs du projet. Elle permet notamment de faciliter les ventes en offrant une sécurité supplémentaire aux acquéreurs. Dans le même temps, elle est généralement indispensable aux promoteurs pour finaliser les accords de crédit. Le promoteur peut également, grâce à la GFA, toucher des avances sur le prix de vente total afin de financer les travaux et optimiser la rotation des fonds propres.

 

Spécificités selon le type de vente

Si le promoteur immobilier est obligé d’offrir la garantie d’achèvement de ses constructions à usage d’habitations grâce à une caution financière, celle-ci peut prendre différentes formes selon le type de vente. Il existe tout d’abord la garantie extrinsèque qui fait appel à un organisme tiers pour payer à la place du vendeur en cas de non achèvement. Le second type de garantie est la garantie intrinsèque, le promoteur est alors celui qui assure la protection sur ses propres fonds. L’obligation de choisir le premier ou le second type dépend selon qu’il s’agisse d’une garantie d’achèvement VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) ou d’une garantie VIR (Vente d’Immeuble à Rénover).
La VEFA consiste en la vente d’un bien immobilier sur plan, avant ou pendant la construction, l’acquéreur devient alors propriétaire le jour de la livraison du bien, une fois la construction de celui-ci achevée. Depuis le 1er janvier 2015, la garantie d’achèvement pour les VEFA ne peut être intrinsèque, elle doit donc obligatoirement être extrinsèque. La loi contraignant ainsi à souscrire une garantie extrinsèque pour les opérations faisant l’objet d’une demande de permis de construire. Dans le cas des VEFA, ce sont donc toujours des assureurs ou établissements bancaires qui fournissent les garanties.
La VIR consiste, quant à elle, en la vente d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou mixte (avant ou après les travaux). Le promoteur s’engage alors dans un délai déterminé à réaliser des travaux sur cet immeuble et perçoit alors des sommes d’argent de la part de l’acquéreur avant la livraison des travaux. Les travaux d’agrandissement ou de restructuration de l’immeuble ne peuvent être considérés comme des VIR. La garantie d’achèvement pour la vente d’immeubles à rénover (VIR) n’est pas soumise aux mêmes obligations que la garantie d’achèvement VEFA. En effet, dans le cas des VIR ou de la réalisation de VRD, le promoteur peut faire le choix de la garantie intrinsèque ou extrinsèque. Si il opte pour la garantie intrinsèque, il devra cependant remplir certaines conditions. L’immeuble doit ainsi être hors d’eau (gros œuvre achevé et toiture posée) et ne doit pas être grevé de privilèges ou hypothèques. Si ce n’est pas le cas, la garantie intrinsèque est également autorisée pour les bâtiments dont les fondations sont achevées, le financement assurée à hauteur de 60 à 75% grâce aux fonds propres, les crédits et contrats de réservation signés et qu’il existe un compte bancaire unique centralisant les fonds. La garantie intrinsèque est moins protectrice pour les acquéreurs puisque en cas de faillite du promoteur, ses clients ne bénéficient d’aucun recours pour obtenir les finances nécessaires à la réalisation des travaux restant.

Ce que couvre la garantie d’achèvement

Comme évoqué précédemment, la garantie d’achèvement assure aux acquéreurs de logements ainsi qu’aux vendeurs d’un terrain dont le paiement se fait par dation, le versement de l’argent nécessaire à la réalisation de travaux pour achever l’ouvrage si le promoteur n’est pas en mesure de finir la construction. Cette garantie couvre notamment les acquéreurs dans le cas où le promoteur fait faillite et ne peut ni finir le projet, ni leur verser les sommes nécessaires à son achèvement. La garantie entre en jeux dès le moment de sa souscription jusqu’à la Déclaration d’Achèvement des Travaux (DAT). C’est alors un garant qui se charge du versement des sommes nécessaires et de l’achèvement des travaux.
Certaines garanties facultatives peuvent être souscrites en même temps que la GFA. Il existe notamment la garantie de paiement des entreprises ou des cautions financières comme le paiement différé du terrain.
Si la GFA prend fin à la Déclaration d’Achèvement des Travaux, une autre garantie entre en jeu au même moment : la garantie de parfait achevement. Souscrite par le constructeur, elle couvre pendant un an à compter de la date de réception les désordres en tous genres, quelle qu’en soit la nature et l’importance, signalés par le promoteur ou l’acquéreur. Le constructeur ou l’organisme garant du constructeur est alors dans l’obligation de réparer ou faire réparer les désordres dans le cadre de la garantie parfait de achevement.

GARANTIE FINANCIÈRE D’ACHÈVEMENT PROMOTEUR IMMOBILIER
4.92 (98.33%) 36 votes
Aller à la barre d’outils Se déconnecter