VEFA – VENTE EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT : GARANTIE D’ACHÈVEMENT VEFA
La Vente en l’état futur d’achèvement, aussi appelée VEFA permet à l’acheteur d’acquérir un bien immobilier sur plan avant ou pendant sa construction. L’acquéreur devient donc propriétaire une fois le logement terminé et le jour de la livraison. La vente d’un logement en VEFA est très réglementée, les lois qui la régissent protègent de très près les droits de l’acquéreur: grille d’appel de fonds limités, obligations d’assurances, mentions obligatoires…La VEFA dans le secteur protégé peut être pour un appartement (promotion d’immeuble d’habitation) ou des maisons individuelles (programmes de promotion type lotissements)
A partir du 01 janvier 2015, le promoteur doit obligatoirement souscrire, et ce afin de mieux protéger ses clients acquéreurs des biens construits
- une Garantie financière d’achèvement s’il s’agit d’un contrat Garantie financière d’achèvement, Dommage ouvrage VIR ou CPI
- Dommage Ouvrage Promoteur (La loi 78.12 du 4 janvier 1978, dite « loi SPINETTA»)
A quoi sert la garantie d'achèvement VEFA ?
La garantie d’achèvement VEFA garantie aux clients acheteurs des appartements qu’en cas de dépôt de bilan du promoteur les travaux seront bien achevés par l’assureur-garant
La garantie d'achèvement VEFA extrinsèque et la garantie intrinsèque
La garantie intrinsèque était une disposition permettant aux promoteurs de « s’auto-garantir »: elle est interdite pour tous les PC obtenus depuis le 01 janvier 2015.
La garantie d’achèvement VEFA est elle obligatoirement extrinsèque, c’est-à-dire émises par une banque ou un assureur, et due aux acquéreurs lors de la signature de l’acte authentique
Quand demander la garantie d'achèvement VEFA ?
Le secteur a bien évolué et nous avons réussi à convaincre nos partenaires assureurs-garants de proposer très en amont aux promoteurs des solutions afin que vous puissiez savoir
- si votre projet va intéresser les assureurs-garants
- le prix approximatif de la GFA
Nous pouvons donc vous faire une approche d’intérêt et de tarif avant même l’obtention du PC
Quand doit être souscrite la garantie d'achèvement VEFA ?
La GFA promotion tout comme la DO (Dommage Ouvrage) doit être souscrite au plus tard pour la signature des actes authentiques devant notaire. Ce dernier exigera avant de passer les actes
- la note de couverture GFA, DO
- la preuve du paiement (quittances assureurs)
- les CP et CG des contrats
Quelles sont les conditions d'obtention de la garantie d'achèvement ?
Les conditions des assureurs-cautions varient sensiblement mais on retrouve des grands axes
- viabilité financière du projet (prévisionnel de rentabilité, et absence de trou de trésorerie dans le planning mensualisé de trésorerie du programme
- niveau des pré-commercialisation (en général 50% de précom est exigé par les assureurs)
- investissement en fonds propres (en général au minimum 5% du coût de construction en fonds propres – capital social + apport en comptes courants)
- la capacité à apporter des contre-garanties (cautions personnelles et solidaires, cautions solidaires de holding…)
- la compétence (les assureurs préfèrent toujours les projets portés par des personnes expérimentées, mais acceptent quand même les primo-promoteurs sous certaines conditions)
Quel est le prix de la garantie d'achèvement VEFA ?
Le prix de la GFA Promotion varie en fonction de la qualité du projet, de l’expérience du promoteur, des précom. On peut retenir que:
- le taux oscille entre 0,4% et 2%
- la base de facture est soit : le prix de vente TTC soit le coût de revient TRAVAUX TTC
- la prime est « flat » et doit être payée avant l’émission des contrats
Prenez-vous des frais de courtage ou de gestion ?
Nous ne prenons AUCUN FRAIS: notre intervention vous fera gagner de l’argent car nous négocions pour vous les meilleures offres et en plus nous ne vous coûterons rien
Peut-on négocier les modalités de paiement de la GFA promotion ?
Oui dans certains cas et avec certains assureurs nous pouvons négocier que la prime soit payée par le notaire via un engagement irrévocable de payer sur les premiers appels de fonds. Cette solution, bien que très pratique en théorie car elle évite d’avoir à avancer la trésorerie, est toutefois difficile à mettre en oeuvre car les notaires rechignent à signer ce type d’engagement très contraignant et très « engageant » (et les assureurs sont très stricts sur le texte de l’engagement)
Avec quels assureurs travaillez-vous ?
Nous disposons d’un très bon panel d’assureurs de qualité et de renom en France (4) et sur le marché des LLOYDS (5). Tous nos assureurs-garants sont reconnus par les ACPR (Autorité de contrôle Prudentielle de la Banque de France) et acceptés par les notaires. Ceux intervenants depuis les LLOYDS travaillent en LPS en France
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- paiement de le prime à l’assureur
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Le constat d’achèvement VEFA
Le constat d’achèvement des travaux intervient entre le vendeur et les entrepreneurs. Il est réalisé soit par une personne qualifiée désignée par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance, soit par un organisme de contrôle indépendant ou une personne de l’art. En revanche, « lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d’œuvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant ». Ce constat clôture la réalisation des travaux et marque le début des garanties légales.
Plus d’informations détaillées sur le fonctionnement
- des assurances techniques VEFA: DO, CNR, TRC, RC
- des garanties financières VEFA: GFA, garantie d’achèvement des VRD, immobilisation de terrain
Grille d’appels de fonds du contrat VEFA
Lors d’une vente en l’état futur d’achèvement, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, il est demandé un pourcentage du prix de la vente par appel de fonds. Cette décomposition de paiement s’échelonne en fonction de l’état d’avancement des travaux.
Dans la plupart des cas, les appels de fonds s’effectuent de la sorte :
- 5 % du prix à la réservation
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations
- 35 % à la mise hors d’eau/toiture
- 25 % au terme de la construction de votre logement neuf
- 5 % à la livraison finale
A ces sommes, il faudra ajouter à la signature de l’acte authentique le paiement des frais de notaire. En cas de retard de paiement, des pénalités de retard sont prévues dans le contrat, elles ne peuvent pas dépasser 1% par mois de la somme à verser
Obligations contractuelles du vendeur en VEFA
les promoteurs on l’obligation pour pouvoir signer un contrat VEFA Vente en l’état futur d’achèvement de respecter certaines règles:
- signature d’un contrat de réservation avec l’acquéreur
- séquestre d’un dépôt de garantie (max 5% ou 2% du prix de vente selon que la signature des actes authentiques se passe 1 an ou 2 ans max après la réservation)